激活优化城市“机体”新样本观察：九龙坡“五率一专项”探索激活闲置和沉睡资产

2022年，通过激活中梁山、大平山等片区存量资源资产、盘活清理征而未供土地价值、利用好前期投入的股权价值、调度区属国有企业资金等，统筹“三资”“300亿+”。九龙坡区财税指标逆势增长，一般公共预算收入增速居中心城区第一、税收收入增速居全市第一，综合财力增长22%。

在市场大环境下行压力较大的情况下，九龙坡实现区域土地市场平稳健康发展态势，缘何能统筹“三资”“300亿+”？不断激活优化城市“机体”，“织”出新天地，这背后折射了什么？

区政府常务副区长赵文明说，“得益于区委、区政府主要领导高度重视、高位统筹，早在一季度‘两常会’研究审定了土地出让、国企资金统筹和税费共治等3个机制，以‘五率一专项’为抓手，科学运用‘6+1’工作法，真正实现了资产、资金、资源‘一盘棋’统筹调度。”

“五率一专项”为提高全区土地集约利用效率开展的专项行动，包括提高土地供应率、土地房屋征收净地率、已供项目开工率、投产率、达产率，以及闲置土地清理处理工作。

该项工作破题解决新增建设用地基数大、批多供少，招商引资项目落地未开工、开工未投产、投产未达产等问题，实现土地的高效利用。

“净地率、供地率、开工率、投产率、达产率，五率环环相扣，通过迅速达到净地条件、有序实施供地， 供后及时促开工，进一步实现投产达产来保障项目落地生根发芽。”赵文明常务副区长进一步解释，通过“五率一专项”工作强化资源、资产、资本“一盘棋”，推动财政、国资、土地、项目联动循环，千方百计做大全区财政“蛋糕”，综合财力更好支撑“双降”目标。

同时，自然资源、招商、建设、不动产登记、统计、工商、税务、财政等多个部门齐抓共管，对开竣工违约和土地闲置项目，以提高行政审批效率，支持办理开发建设手续为先，启动行政约束措施督促为后，有效破解供后土地开工投产成效慢等问题，盘活全区资产、资源、资金。

中梁山废弃矿山蝶变千亩露营公园。曹鸣鸥摄

中梁山废弃矿山蝶变千亩露营公园、利用城市边角地开建的华岩人和停车楼项目为周边市民释放210个车位……系列民生大动作使得九龙坡再次引发高度关注。

这些项目的建成，是“五率一专项”夯实城市发展基石的一个个生动注脚。

土地要素的优化配置是城市拓展空间布局、挖掘发展潜力的重要保障。近年来，九龙坡聚焦土地，以“五率一专项”为抓手，夯实城市发展基石，呈现出“快多准”三大亮点，工作成效显著。

净地率：“快”，居“五率”之首的净地率是支撑城市高质量发展的重要引擎。为此，九龙坡区建立了一套上下联动、分工明确的高质量“歼灭战”“闪电战”战术。2022年5月，民主村片区城市更新项目（一期）启动协议搬迁，会同区内相关单位高效推进，仅用26天就完成579户住宅房屋搬迁工作，集中拆除违建近700宗，累计拆除面积约17000平方米，同时也实现0投诉、0上访的良好效果。

民主村改造项目老旧房屋旧貌焕新颜。曹鸣鸥摄

供地率：“多”，牢抓供地率，盘活存量土地消化多。清理全区征而未供和城市边角地等存量用地7980亩，若全部供应，预计可实现财政收入150亿元。数据显示，截至2022年底，通过供应消化征而未供和城市边角地3782亩，其中按照重庆市规划和自然资源局“增存挂钩”处置专项工作，消化2009年—2018年征而未供土地1746亩，供地率提升至72.45%。同时，还利用城市边角地建设廉蕴公园、远洋香派公园等社区体育公园、社会停车场，提高街区城市形象和生活品质，增进市民的获得感和幸福感。

西城天街旁闲置边角地变身休闲广场。（资料图）

开工率、投产率、达产率：“准”，精准指导，精准督促，精准处置开竣工违约项目28个2256亩，截至2022年底，九龙坡区到期开工率99%，到期竣工率99.4%（其中房地产项目100%），全市排名第1，为项目竣工即投产、投产一年即达产奠定了坚实基础。2022年，在房地产市场持续遇冷的情况下，九龙坡区房地产投资持续发力达206亿元，中心城区排名靠前。

走好土地储备供应“先手棋”，找准提升土地“含金量”的有力支点，才能引“凤”来栖，撬动更加沉甸甸、高质量的城市发展。

“专项”赋能 推进闲置土地再利用

近年来，九龙坡“东城更新提质、西城开发提速、东西融合共进”，一方面，土地需求不断增长，另一方面，供后土地还存在“晒太阳”的粗放利用现象，加剧土地供需矛盾，城市发展需求逐渐从“扩容增量”转向“存量提质”。由此，清理处置闲置土地，释放存量土地潜力，成为提升土地节约集约利用效能的有力一击。

“九龙坡区在专项清理处置闲置土地中，坚持土地节约集约利用的举措中处处彰显了‘活’与‘新’。”谈及“五率一专项”中的“一专项”时，区规划自然资源局局长黎万山举了一个闲置土地处置的案例。

重庆江彭置业有限公司（系外地企业入驻）于2013年3月通过挂牌出让取得位于九龙坡区西彭镇西彭组团A分区的两宗住宅用地使用权。

出让合同约定2014年开工，但截至2020年未实质动工建设。原来因其集团高层研判该区域市场不理想，加之高层组织架构发生变故，暂停项目开发建设，导致土地闲置。

“闲置土地处置是土地节约集约利用的必答题，但处置工作涉及企业根本权益，往往情况比较复杂。但困难再多，也没有办法多。我们在程序严谨、证据链完整等方面下功夫，逐个破解难题。”黎万山介绍。

经了解，区规划自然资源局主动服务，优先给予企业宽限期支持项目“自救”。在经历多次调查约谈，核实项目已确无资金来源启动时，按照“一地一策”原则，与企业协商制定土地收回方案。最终以原始土地出让价格，依法依规收回该宗闲置土地，下一步将适时重新投入市场实施供应。

九龙坡利用城市边角地开建的社区公园。（资料图）

事后，复盘该项工作经验，初步形成了闲置土地处置专项工作“三步走”的工作机制：专案研究。依托全区土地供后监管会审专题会议制度，对全区闲置土地处置工作专案研究、统筹协调，精细制定处置方案。专业把关。聘请专业律师团队对调查、认定及处置程序中证据收集、文书草拟、询问谈判等工作进行专业指导把关。专项督办。将闲置土地处置工作纳入区局、区政府每周重点工作任务督办，以“每周详列计划，每日追踪落实”推进处置工作。

“建立健全闲置土地清理处置工作机制是第一步，也是一项常态化的土地利用工作，下一步我们将着力实现无闲置土地新增的工作目标。”黎万山说。

此外，九龙坡区还实施精准管控，结合实际分别制定重庆市九龙坡区土地储备供应工作领导小组会议制度、征收个案制度、全区土地供后监管会审制度等个创新制度，推动攻坚取得实效。

区土地储备供应工作领导小组办公现场（资料图）

“‘五率一专项’工作抓得实，抓得出成效，关键在于‘6+1’工作法。”区规划自然资源局局长黎万山介绍。

首先，明确一个工作目标。就“五率一专项” 的6个板块分别明确年度工作计划和目标任务，分解任务、落实责任，确保工作有的放矢，精准发力。

接着，抓强一个指挥体系（专班）。九龙坡区自2020年来成立九龙坡区土地储备供应领导小组，2022年进一步优化升级，由区政府主要领导亲自挂帅，常务副区长担任执行指挥长，相关区领导分别作为西部（重庆）科学城九龙坡片区、九龙美术半岛、九龙新商圈和高铁临港经济区“四轮驱动”指挥长协同发力，确保各项工作上传下达，及时协调调度、保质保量落实。

再抓牢一系列工作运行机制。建立“1+1+N”工作机制，由全区土地储备供应领导小组统筹调度，下设专项工作组，每个专项工作组由1个区级部门牵头和相关责任单位落实具体任务。部门之间打通壁垒、畅通办件绿色通道，火力全开推进征而未供、城市边角地等存量土地盘活利用工作。

其次，形成一套“路线图”、落实一本任务书。记者发现，在区规划自然资源局办公室的墙上有张“土地出让目标任务工作进度表”，上面标注了时间节点、责任单位，以及显示工作进度的“三色旗”。

“这是我们的‘作战图’，灰旗代表尚未到此工作环节，蓝旗代表正在推进，红旗代表工作时限超期。”黎万山介绍。“在这张图的统揽下，是每宗拟出让土地从征收拆除到完成出让组件20个工作细节的任务分解，以便九龙坡区土地储备供应领导小组办公室为各项工作的落实，更好的提供全过程跟踪服务和督办督查。”

最后，形成一本实操方案。无论是消化征而未供、城市边角地等存量土地，还是强化开竣工违约、闲置土地处置等供后监管工作，均按照“一地一策、以用为先”原则个性化定制工作方案，力争最大化实现土地利用价值。

此外，运用专业化、现代化、大数据智能化能力为工作添羽丰翼。通过线上“渝地云”APP、微信公众号，创新集地块“线形数据、实景、规划和周边配套”为一体的“云看地”，实时土地推介，让市场主体“零距离”全面掌握土地供应状况，解决跨时空招商的沟通效率问题，有力促进土地供应。

潮头登高再击桨，无边胜景在前头。未来，九龙坡区将继续以“五率一专项”为抓手，有效盘活存量资产，为推动区域经济社会发展提供了重要支撑，为促进城市高质量发展贡献九龙坡经验。

记者 邬姜