来源: 城市分层

如果有人跟你说，他要去九龙坡滩子口买一套新希望1000万的大平层，

你听完会不会一脸黑人问号？？？？？？

九龙坡、滩子口、新希望，这3个名词什么时候跟重庆豪宅搭上边了？

01

九龙坡区自古以来就出高价地，但是不出豪宅。

荣安、弘阳用亲身经历告诉了人们，九龙坡确实没有豪宅基因。

现在新希望站出来，想告诉人们：九龙坡是有豪宅基因的，只是那两个开发商没把豪宅产品做好而已。

新希望会被打脸不？

确实，九龙坡一直都出高价土地，除了跟土地地段较好有关之外，还跟九龙坡区的经济属性有关。

毕竟，九龙坡区是个经济强区。

在经济强区的城市核心区里，一般都不会有便宜土地。

2020年，九龙坡区GDP为1533亿元，排名重庆38个区县中第二名；

人均GDP方面，2020年九龙坡区人均GDP为124344元，仅次于渝中区和江北区，排名重庆38个区县中第三名。

人口总量和增量也是处于非常靠前的位置。

整体而言，九龙坡区经济面非常不错。

但和其经济面截然不同的是，九龙坡的刚需属性非常明显。

2020年，九龙坡区120万以下的刚需低端产品占比高达60%，120-150万的中低端产品占比13%，150-200万的中端产品占比14%，合计下来就是87%的产品都是中端以下产品。

300万以上的真正的高端产品仅有2%的市场份额，这就是九龙坡区不出豪宅的最好例证。

2020年，重庆主城共销售300万以上的住宅5939套，九龙坡区仅卖了223套，占比仅有3.7%。

而两江新区销售2198套，占比高达37%。

10倍的差距！！！

两江新区和九龙坡区在GDP和购买力上差距并不大，整体经济面都差不多，但在高端住宅也就是对高端人才的吸引力方面，却有着高达10倍的差距。

那么问题来了，九龙坡不出豪宅，到底是因为没有豪宅产品，还是因为没有豪宅购买力？

应该是没有豪宅产品。

假如龙湖和香港置地都去了九龙坡区，九龙坡区的那群有钱人可能就不会北上两江去买房了。

两江新区虽然香，但对于坡区土著也是远方。

有哪个有钱人愿意漂泊异乡？

02

新希望项目是叫D10天际，项目在杨家坪和滩子口中间，离2号线杨家坪轻轨站不远，离未来的18号线杨家坪站也很近。

新希望D10如果靠着一个成功的商业综合体，那至少这种豪宅项目做成功的几率又会大一分。

但很可惜，中迪广场很失败。

早已被法院查封的中迪广场，直接把当初那批对此寄予厚望的商家们埋了进去。

其实中迪广场的规划和运营是有一定问题的。

在已有的万象城和杨家坪这个超级大商圈旁边，再新建一个80万方的纯商业商务综合体。

九龙坡区能承接这么大规模的商业体量吗？

中迪广场的商业模式，本质就是把劳动村及周边的一些村镇的商家给迁移过来，开展24小时的产业，比如餐饮、KTV、小酒吧、素按摩等等。

它并没有创造新的消费，只是把消费转移了。

而且它也没有运用差异化的打法，与万象城、杨家坪的商业业态进行差异化竞争，而是直接硬碰硬，而且商家没有自持，直接就散卖了，没有统一招商。

这就算是把中国最牛P的商业商务开发商找过来，都不一定能盘活它。

何况是让一个达州的小开发商来操盘。

中迪广场如果在规划上面，让出一半甚至更多的商务体量来做住宅，用住宅的利润来反哺商业，说不定还有存活的希望。

03

新希望D10天际，是全国继成都D10天府之后的第二座天字系产品。

成都D10天府是一个非常成功、产品力非常强的产品。

它基本都是大户型，住宅均价建面3.5万，平均800万一套。

公寓稍便宜点，建面3万，最低260万一套。

这种产品系，也就注定了重庆D10天际肯定便宜不到哪里去。

据了解，D10天际共有10栋高层和超高层，地块被马路隔开为3个组团，且这3个组团之间都被路给隔开了。

楼王只一栋，蝶楼，3梯3户，单独占据一个组团。

建面252㎡的户型就放置在楼王组团里。

听过总价是800万起步。。。

其余楼栋均为塔楼，32层，面积有建面118㎡，估计均价是300-500万左右。

高楼层的塔楼、蝶楼，不知道重庆人民接受度怎么样？

因为重庆地形的关系，土地被更加高效地集约化运用，因此板楼很少，所以板楼也就普遍比较贵，板楼在重庆人民心智中的分量是很重的。

板楼不一定是豪宅，但豪宅一定得是板式。

不同的开发商，打造豪宅的方式很不一样。

拿D10天际和绿城蘭园相比。

两个项目地段属性差不多，都是在老城里面修新住宅，都面临老破旧的城市界面。

容积率也差不多，D10天际容积率2.9，蘭园容积率是2.5。

但绿城蘭园牺牲了中庭面积，做了大面积玻璃立面的全板楼产品，还打造了大面积的中庭水景。

最后重庆人民的接受度还挺高的，口碑也非常不错。

04

提起重庆的大平层，人们首先想到的就是龙湖和香港置地。

一方面是产品确实做的好，另一方面是它们在重庆刷屏时间太长了，已经占领客户心智了。

当你听到有人说她买了龙湖或者香港置地的房子，你多多少少都可以从她的话语里听出些骄傲感和炫耀。

新希望300万-1000多万的豪宅产品，注定会在高端市场上遇到龙湖和香港置地。

那新希望怎么和它们两PK？

拼什么？用什么拼？

而新希望，作为一家从2018年才姗姗来迟的四川开发商，来重庆的时间并不长。

在重庆共有4个项目，两个在巴南界石，一个在中央公园，一个在滩子口。

界石两个项目位于重庆市场声音相对弱势区，对建立新希望高端品牌形象毫无帮助，甚至还有很大的负面作用。

而且这3个项目，都是其他开发商操盘的。

也就是说，在D10天际之前，新希望在重庆还没有完全完全独立操盘的项目。

一个之前都是被扶着走的小孩，突然被放手让自己走，而且还要跑起来。

是不是感觉有点难度？

从操盘经验、时间和口碑来看，新希望都不占优，怎么打？

而且在九龙坡区，新希望还会面临华润二十四城这个劲敌。

我们前面不是说了2020年九龙坡区卖了223套300万以上的住宅产品嘛，其中有206套就是来自华润二十四城，成交占比高达92%。

华润几乎垄断了九龙坡区的豪宅市场。

而且华润二十四城作为超级大盘，轻轨近、学校好、商圈多、配套足，配套齐全且优质，而且价格也相对较低。在九龙坡区也深耕了好些年了，品牌形象早已深入人心了。

要说服这群人不买性价比和口碑更高的华润，却转头去买新希望，我觉得难度还是有点大。