30年老楼变花园洋房

7月16日，记者从九龙坡区住房城乡建委了解到，九龙坡区2020年城市有机更新老旧小区改造项目红育坡片区白马凼示范区进入收尾阶段，预计8月完工。

▲白马睦邻会客厅。

作为“十四五”规划下全国首个PPP模式城市更新项目，该项目示范区改造效果如何？具体如何运作？记者当天进行了实地探访。

项目进展

六大片区加紧建设

九龙坡区2020年城市有机更新老旧小区改造项目包含六大片区，改造总建筑面积约102万平方米，涉及改造楼房366栋、改造户数14336户，总投资约3.7亿元，是重庆城镇老旧小区改造中串点、连线、成片街区式改造的典型项目。

其中，红育坡片区改造总建筑面积约12.6万平方米，涉及改造栋数88栋、改造户数3476户。劳动三村片区改造总建筑面积约7.8万平方米，涉及改造栋数45栋、改造户数1145户。埝山苑片区改造总建筑面积约6.6万平方米，涉及改造栋数31栋、改造户数1588户。杨家坪兴胜路片区改造总建筑面积约14.53万平方米，涉及改造栋数54栋、改造户数1973户。杨家坪农贸市场周边片区改造总建筑面积约41.79万平方米，涉及改造栋数129栋、改造户数4314户。兰花小区片区改造总建筑面积约19万平方米，涉及改造栋数19栋、改造户数1840户。

该项目去年底启动，已完成总工程量约25%，其中红育坡片区完成总工程量约30%，劳动三村片区完成总工程量约70%，埝山苑片区完成总工程量约20%，杨家坪兴胜路片区完成总工程量约25%，杨家坪农贸市场周边片区完成总工程量约23%，兰花小区片区完成总工程量约15%。红育坡片区范围内的白马凼示范区，作为整个项目率先启动的两个试点之一，已完成总工程量约95%，预计8月完工。

现场走访

老旧小区旧貌换新颜

白马凼示范区位于渝州路街道白马凼社区，改造总建筑面积约2.2万平方米，涉及改造楼栋数9栋、改造户数296户。因建成时间超过30年，存在楼栋老旧渗水、基础设施不完善、公共服务缺失等问题，严重影响居民日常生活。经过半年时间的改造，这个老旧小区重焕生机。

在大门入口处，“白马凼”三个遒劲有力的大字十分醒目。沿着崭新平整的柏油路走进小区，可以看到一条长长的风雨廊，廊顶五彩缤纷，廊下空间宽敞，如果下雨或出太阳，居民可以在此休闲游玩。风雨廊串联起9栋楼房，蓝白相间的外墙，规规整整的电线，安全美观的雨棚，格外赏心悦目。楼栋间的坝子，还安装了木质桌椅，设置了白色遮阳伞，栽种了多种绿植，倍感温馨舒适。

▲街心花园的休闲娱乐区。

楼栋旁的街心花园也变了模样。为补齐公共服务短板，增加公共活动空间，在3000平方米的街心花园内，集合了11种功能配套，包括乒乓球台、活动广场、白马睦邻会客厅、立体停车场、健身器材、党建宣传栏等。其中，立体停车场采取迷你循环塔机械停车楼，占地100多平方米，可以停放36辆小车，实现刷卡取车、车辆自动升降等功能。白马睦邻会客厅可提供教育科普、社区文体、社区党建、社会福利等多种功能，楼顶露台还可供居民休憩。

▲方便节地的立体停车楼。

改造模式

市场运作、改管一体

与以往依赖政府投入不同，白马凼示范区采取PPP模式改造。区住房城乡建委相关负责人介绍，2018年，渝州路街道长石苑小区作为全市4个率先启动的老旧小区改造提升试点之一，鼓励以企业投资、捐资冠名等方式，吸引社会力量捐资或捐赠文体设施，在筹措资金方面积累了有益经验。

2020年，在全市统一部署下，我区进入老旧小区改造全面实施阶段，计划进一步拓宽资金渠道，采取“市场运作、改管一体”的老旧小区改造模式，实施九龙坡区2020年城市有机更新老旧小区改造项目。

经过反复比选，愿景集团进入视野。该集团致力于提供城市有机更新综合解决方案，曾参与北京朝阳区劲松北社区改造项目，率先探索社会资本参与老旧小区改造新路径，形成了突出党建引领、坚持参与式治理、创新社会资本参与、引入物业服务、投资设计改造运营一体化的“劲松模式”，获得各级各部门和居民群众的高度认可，多次被中央电视台、人民日报、北京日报等主流媒体专题报道。

在实施改造过程中，该项目梳理整合停车位、充电桩、农贸市场、公有房屋、闲置物业、广告位、散居楼栋清扫保洁7大类经营性收入来源作为未来收益，引入愿景集团与渝隆集团共同组建SPV公司，负责项目全过程投融资、设计、建设、运营、后续维护等工作，项目合作期限为11年，其中建设期1年，运营期10年。

共建共享

居民、企业、政府多方共赢

以白马凼示范区为例，采取PPP模式进行老旧小区改造，有利于建立“居民受益、企业获利、政府减压”的多方共赢模式。

由于项目形成了一体化招标、一揽子改造、一本账统筹、一盘棋治理的长效机制，避免了设计、改造、管理脱节的问题，运营团队可以提前介入，做到一张蓝图干到底。例如在改造前，愿景集团和社区的工作人员建立调研小组，挨家挨户收集意见建议，召开居民议事会商讨改造内容，将单元门禁、风雨廊纳入改造清单，解决了住户安全感不强、公共空间不足的问题。

在社区治理方面，也有很大助益。白马凼社区党委书记李向平说，白马凼示范区域原本是人员构成杂、物业管理差、社区自治难、乱停乱摆现象突出的开放式小区，自启动改造以来，愿景集团旗下的和家生活科技集团作为后续物业管理方，积极参与小区治理，举办各种活动，极大增强了居民的归属感和荣誉感。

愿景集团红育坡片区项目经理吴朝勇说，社会资本投入可通过停车费收入、广告收入、门面店铺收入、物业费收入以及对低效资产改造后的运营所得来实现项目的长效运营。同时按照小区内自平衡、大片区统筹平衡、跨片区组合平衡等不同模式，盘活低效闲置资源，实现城市更新资金平衡。

文字：谭娟 廖婉廷

图片：受访者 魏萍

小编：涂馨